A negociação como ferramenta de solução nos contratos de locações residenciais no período de COVID-19

A negociação como ferramenta de solução nos contratos de locações residenciais no período de COVID-19

Não é segredo que a COVID-19 pegou todos nós de surpresa. E também não é segredo que a maior preocupação hoje no mundo inteiro é a saúde, seja a saúde da população ou a saúde da economia.

Governos municipais, estaduais e federal estão buscando diversas alternativas para que o período estendido de isolamento não cause uma deficiência extraordinária na economia do país. Todas as empresas foram de alguma forma afetadas, e em meio a esse caos o ramo imobiliário também foi drasticamente atingido.

Pois bem, diversas pessoas que foram diretamente afetadas com o impacto econômico negativo em razão da pandemia estão procurando seus advogados com a seguinte dúvida: “há o que se possa fazer, nos casos de locação residencial, se o locatário sofreu impacto econômico negativo em razão da pandemia?

Primeiramente devemos analisar cada caso de uma forma individual, tendo em vista que ainda não existe uma legislação que verse sobre o tema, porém há o projeto de lei nº 1.179/20, em tramitação no congresso, que procurou tratar em seus artigos 9¹ e 10² sobre a locação de imóveis urbanos.

Sem dúvida esse tema se apresenta como o mais relevante do projeto e deveria concentrar todos os esforços. Não foi o que ocorreu. Na redação aprovada foi vedada a concessão de liminar para desocupação de imóveis alugados até 31 de outubro de 2020, porém, aquelas ações que foram impetradas até o dia 20 de março, ou seja, antes de ser decretado o estado de calamidade no país, esta ação irá seguir normalmente.

Como dito anteriormente, cada situação deverá ser analisada individualmente, pois teremos casos como por exemplo a de um locador que ainda não sofreu o impacto negativo da crise e em que o locatário perdeu o emprego. Atualmente sem uma legislação específica, as situações práticas estão sendo levadas ao poder judiciário de maneira específica, caso à caso, para que haja uma ponderação e um não prejuízo às partes.

De outra sorte aqueles casos que ainda não foram levados ao poder judiciário, enfrentem diversas situações específicas e muitas vezes antagônicas, como por exemplo, os exemplos que trataremos a seguir:

Imaginemos a renda do aluguel como fonte de renda para a sobrevivência da família do locador, e já enfrentando dificuldade face a inadimplência dos seus inquilinos, ou ainda, que seja complementação de aposentadoria de uma pessoa idosa para pagar seu plano de saúde ou até mesmo medicamentos necessários para sua sobrevivência (grupo de risco da COVID-19).

Por outro lado, ainda exemplificando, existem casos em que o locatário, ainda que tenha sofrido impacto negativo é a pessoa que tem uma boa reserva financeira, que lhe dá segurança por algum tempo e que pode se usar da situação para ficar inadimplente com sua obrigação.

Portanto, é sempre recomendável uma negociação entre locador e locatário, para que seja analisado a situação financeira das partes e que se chegue a um consenso, antes mesmo de buscar o amparo do poder judiciário.

No âmbito jurídico, precisamente na esfera contratual, é possível a alteração do instrumento ante a necessidade das partes. É indispensável que o contrato retrate a realidade negocial das partes, ainda que a modificação seja temporária, que se dará pelo instituto da novação, previsto no artigo 360, I do código Civil³.

Essa novação será negociada entre o credor e devedor, que devem entrar em um comum acordo para extinguir a obrigação anterior e substituí-la por uma nova, com objeto diverso, sem necessidade de qualquer intervenção do judiciário.

Portanto, poderá ser um acordo realizado por ambas as partes, para que por um prazo, ou seja, enquanto durar essa pandemia, que seja substituído o valor original do aluguel, por um novo valor em que o locatário possa pagar nas suas circunstâncias atuais, sendo possível com essa novação, evitar o inadimplemento e conservar o negócio jurídico.

Enfim, podemos concluir que a melhor alternativa na maiorias dos casos é a abertura de um espaço para que haja uma negociação entre os contratantes, justamente porque acionar o judiciário seria a pior alternativa para ambas as partes.

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¹ Projeto de lei nº 1.179/20 – Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020.

² Projeto de lei nº 1.179/20 – Art. 10. Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.

³ Art. 360. Dá-se a novação: I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;

 

Autora: Larissa Rêgo Barros, advogada.

 

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