O que você precisa saber sobre usucapião de bens imóveis?

O que você precisa saber sobre usucapião de bens imóveis?

Primeiramente, vamos definir o que é usucapião: é uma forma de aquisição de bens móveis e imóveis pelo decurso do tempo em sua posse. Assim, caso você tenha a posse de algum bem por determinada quantidade de anos – e preencher os requisitos legais, poderá usucapi-lo, ou seja, tornar-se proprietário.

No ordenamento jurídico existem diferentes modalidades de usucapião para bens imóveis, entre elas citamos as mais comuns: Usucapião Familiar, Usucapião Especial Rural, Usucapião Especial Urbano, Usucapião Especial Urbano Coletivo, Usucapião Ordinária, Usucapião Extraordinária.

As principais características de cada modalidade de usucapião acima destacadas serão classificadas pela ordem crescente de período de aquisição, que poderá ser de 02 (dois) anos até 15 (quinze) anos, conforme será detalhado a seguir:

Usucapião Familiar (art. 1.240-A Código Civil ) – Ocorre quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar voluntariamente e injustificadamente, e após o abandono o usucapiente deve se manter na posse exclusiva do bem de forma contínua, mansa e pacifica por 02 (dois) anos. No entanto, se esse bem for exclusivo do que abandonou não será possivel usucapir. Nesse caso, deverá verificar o regime bens do casamento.

Usucapião Especial Rural (artigo 1.239 do Código Civil) – É necessário que o imóvel sirva de residência ao posseiro por pelo menos 05 (cinco) anos, que não tenha outra propriedade, seja esta produtiva para trabalho próprio e de sua família (Ex. Agricultura familiar), sem oposição de terceiros, no limite de 50 (cinquenta) hectare.

Usucapião Especial Urbano ou Usucapião Constitucional (artigo 1.240 do Código Civil) – Semelhante à usucapião especial Rural, porém em imóvel em região urbana, precisa ser mansa e pacifica por 05 (cinco) anos interruptos e sem oposição de terceiros, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, não podendo o requerente ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural, no limite de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).

Usucapião Especial Urbano Coletivo (artigo 10 da Lei 10.257/01) – Modalidade destinada a pessoas de baixa renda, que habituam coletivamente determinada área, em que cada possuidor usufrua uma área inferior a 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) e que não seja possível identificar a área pertencente a cada individuo. Os possuidores devem morar no imóvel pelo prazo de 05 (cinco) anos, exercendo a posse contínua, mansa e pacífica e desde que não seja proprietário de outro imovel rural ou urbano.

Usucapião Ordinária (artigo 1.245 do Código Civil) – Posse do bem com intenção de dono (denominada no mundo jurídico de animus domini), de forma mansa e pacífica, pelo período de 10 (dez) anos sem interrupção, porém essa posse deverá ser acompanhada de justo título (contrato, escritura pública e etc) e boa fé (sem intenção de fraude ou irregularidade).

Ressalva-se, nos casos em que o promitente do negócio jurídico tenha residência fixa no imóvel ou renda através desse, poderá reduzir para 05 (cinco) anos a solicitação para usucapir, conforme redação do artigo 1.242 do Código Civil.

Luiz Guilherme (2016,p.829) argumenta:

(…) o prazo decairá para 05 (cinco) anos se o possuidor tiver adquirido o imóvel por contrato oneroso, baseado em registro constante do Cartório de Registro de Imóveis, que venha posteriormente cancelado por qualquer motivo. Além disso, é necessário que o possuidor utilize o imóvel como moradia ou que nele realize investimentos de interesse social e econômico (…).

Usucapião Extraordinário (artigo 1.238 do Código Civil) – poderá ser na zona urbana ou rural, tem como requisito a posse do bem com intenção de dono, por um período de 15 (quinze) anos, sem interferência de terceiros (sofrendo ações de reinvindicação de posse, e etc). Nessa modalidade a forma da aquisição do bem não interfere, caso adquira de má-fé, o importante é que seja possuidor pelo decurso do tempo imposto.

Em outras palavras, poderia uma pessoa cuidar do imóvel, ou até mesmo “invadir” o imóvel de outrem, e agir como proprietário fosse pelo período de 15 (quinze) anos, sem oposição de qualquer terceiro interessado, sendo esta posse de boa-fé ou má-fé.

No paragrafo único desse artigo (1.238 CC) prevê uma redução de 5 (cinco) anos do tempo para usucapir, caso o possuidor faça o bem sua moradia ou renda frutos com a realização de obras e serviços gerando lucros.

Ademais, é importante, verificar se o imóvel a usucapir não pertence ao Estado público ou é protegido pelo manto contratual (contrato de locação, por exemplo), que automaticamente gera restrição à usucapião imobiliária.

Ressalta que, esses procedimentos de usucapião poderão ser realizados na esfera judicial ou administrativa, ambas são necessário o acompanhamento de advogado de sua confiança.

Em caso de dúvida procure um advogado com experiência na área para orientá-lo a conquistar ou proteger a propriedade do seu bem.

Autora: Quedma Brião. Acadêmica de Direito.

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